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物业管理实务试题,北京市物权法草案拟删除业主大会法人资格条款

时间:2021-03-17 21:05:49   作者:www.wyx188.cn   来源:网络   阅读:  
内容摘要:打了很长的电话后出来。2009年底,此前被搁置的《北京市物业管理办法(草案)》再次向社会公开征求意见,有关物业管理问题成为今年两会代表和委员关注的热点。 市法制办主任周继东表示,草案中的焦点条款“业主大会可以申请法人资格登记”将被删除。原

打了很长的电话后出来。2009年底,此前被搁置的《北京市物业管理办法(草案)》再次向社会公开征求意见,有关物业管理问题成为今年两会代表和委员关注的热点。

市法制办主任周继东表示,草案中的焦点条款“业主大会可以申请法人资格登记”将被删除。原因是国务院的物业管理条例没有规定,即没有上位法。

为此,搁置三年之久的地方财产立法再次引起人们的关注,并于2009年底向社会征求了意见。”法律事务办公室主任周继东昨天说:“预计春节后正式启动。”。这个越来越接近的时间表给了业主希望。

“不过,修正案草案还有一些重大调整”,周继东指出,这一调整是之前热议的业委会是否应该具有法人资格。

“一个好的SOHO项目会因为物业腐败而带来声誉损失和经济损失。”潘石屹深受感动,因此特别关注北京的物业管理办法。他认为,符合条件的业主大会依法登记为法人后,可以按照有关规定开展物业管理相关活动。

据老潘介绍,如果没有法人身份,很多小区业主共有财产的收入就不能归到这个组织的名下,已经被物业公司占用了。一些业主的股权无法实现所有权登记,而是牢牢掌握在开发商手中。

以SOHO为例,物业管理、业委会和业主之间的矛盾主要来自1700万元的资金缺口。一些业主认为这笔钱被物业挪用,另一些业主则指责业委会与物业串通贪污。”业委会监管不力确实是目前的一大物业管理实务试题问题,“老潘说,一旦业委会和物业串通,腐败就会损害所有业主的利益。业主大会代理业委员会由谁监督?不少专家也认为,实行法人登记后,凡由谁监督登记的,这个问题就解决不了。

对此,法律事务办公室主任周继东认为,业委会和业主大会只能由全体业主监督,因此法人登记不是解决这一问题的核心。

“在本次修改中,我们不能将登记条款写入本办法,因为没有上位法作为依据。但这并不意味着它完全流产了。我们认为我们可以先做一些尝试,在尝试中发现问题,然后解决问题。我们可以决定什么时候涉及上层法律,或者实践相对成熟。”周继东认为,业主大会与业委会的关系取决于大会。因此,业委会的监督只能由全体业主进行,不能由第三方进行。

如何尝试?”《办法(草案)》征求意见时,有网友质疑,“业主大会由业主自行选举产生,不开展业务,是否需要具备法人资格尚待商榷。”“如果业主大会想注册为法人,注册资本从何而来?”从哪来的?业主必须为此买单吗?”

“目前,建委正在与民政部、国家工商行政管理总局讨论此事。我们认为更倾向于民政部门登记。据说北京市民政局已经起草了一份意见,并提交给了民政部。

“我们也注意到了业主大会是否具有法人资格的问题,我们也正在会同有关部门研究,因为没有成熟的相关规定可以遵循。”参加小组审议的北京市人大代表、副市长陈刚说,他说,他们目前正在与法制办、民政部门和工商部门共同研究这一问题。

“地方法律法规与上级法律相一致的特点是什么?社会进步在哪里?”如果《北京市物业管理办法》没有明确规定,其执行的动力和依据是什么?”对于这次“破冰”失败,也有不少地产专家痛心不已。

多次参与《办法(草案)》立法讨论的海淀区和谐社区发展中心主任蔡若彦透露,讨论的重点还在于政府参与社区治理的深度。最后,决定政府给予必要的干预,因为目前业主组织不尽如人意,很难组织业主会议。

“立法方向是鼓励业主自治。但业委会不是自治组织,它不同于居委会。行业委员会是一个专属的私人机构,政府不能干预太多。”蔡若岩说,草案取得了一些突破和尝试,体现了立法者理顺物业、业主、业委会和居委会关系的愿望。

“业主与物业之间的关系是一种契约关系,因此行政力量除了监督和引导之外,还应尽可能尊重私权。尊重其内部自治和自我管理。”周继东表达了自己的立法态度。

在昨天的集团检讨会上,也有代表认为物业现在承担了太多的公共事务管理,业主必须为此付出代价。房地产的压力也变得很大。最直接的后果是,政府不得不与业主打交道。

“比如,小区的清洁和保安,不仅是物业和业主的事,也是小区公共事务管理的事。因此,一旦物业被废弃,垃圾不被倾倒,公共安全得不到管理,政府就必须从维护地区安全的角度出发。”该代表表示,物业本身应该负责对房屋的安全维护、电梯的安全维护等物权的管理和维护,而居委会的管理对一些公共部门来说应该更加合理,这样也避免了影响该地区秩序和安全的财产。

但周继东导演并不这么认为。”我们之所以在法律上不考虑这一方面,主要是因为中国的国情与国外不同。国外完全私有化,产权是一栋楼,但我国《物权法》规定,小区绿地也归业主所有,车库也归业主所有,也就是说,公共事务管理和业主财产很难完全分开。”

不仅是去年,SOHO还上演了两组黑衣物业的较量。海淀紫金庄园社区的新物业已与业委会签订合同,但被旧物业拒绝,未能接管。

梳理去年的物资管理事件,10余起事件均因物业交接不到位,导致水电中断,垃圾山和停车场管理陷入“真空”。因此,物业监管不力也让潘石屹的代表和业主们叫苦不迭。

“比如,我们在前期物业加强了开发商的管理义务,因为开发商是第一大业主。《办法》明确了开发商作为公司最早所有者的地位,也明确了开发商的责任。”周继东说,草案还规定,原物业服务企业拒绝退出物业管理区域时,由新物业服务企业和业主与原物业服务企业协商解决。协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁。

今年,北京还将实施第三方物业监管。全国人大代表、北京市副市长陈刚在小组审议中也表示,引入第三方评估机构,可以让业主随时提出索赔。”业主表示,物业无法维护公共设施,物业表示没有问题。这种胡说八道的做法,会交给第三方专业机构进行评估鉴定”,陈刚说,这种做法有利于业主随时发表意见,得到专业的答复。

北京市法制办相关负责人也表示,第三方的评估结果可以得到保证和认可,因为评估报告也承担法律责任。

去年底,市十三届人大常委会召开第四十九次主任会议,会上建议《北京市物业管理条例》暂不作为地方性法规制定。市政府应先出台相关规章制度,在进一步积累经验、统一认识后,纳入市人大常委会立法计划。

此前,市政府法制办曾就《北京市物业管理办法(草案)》征求社会意见。如果采取这些措施,其效果只会是政府的规定,而不是法律法规。但是,国务院颁布的《物业管理条例》是一部国家法律。为此,北京市人大常委会积极研究北京市物业管理地方性法规,争取对物业管理进行立法。


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