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物业纠纷,保利地产的市盈率是地产公司的48倍。公司收入主要依靠母公司

时间:2021-03-21 21:07:18   作者:www.wyx188.cn   来源:网络   阅读:  
内容摘要:今天,保利地产发展控股有限公司(以下简称“保利地产”)正式在香港证券交易所挂牌上市。开盘价43.8港元/股,较35.1港元/股高出24.79%;收盘价45.35港元/股,上涨29.20%,总市值242亿港元。 保利地产的上市也和其他地产公
今天,保利地产发展控股有限公司(以下简称“保利地产”)正式在香港证券交易所挂牌上市。开盘价43.8港元/股,较35.1港元/股高出24.79%;收盘价45.35港元/股,上涨29.20%,总市值242亿港元。

保利地产的上市也和其他地产公司一样受到资本市场的青睐。其公开发行股票的认购比例相当于香港可认购股票的约222倍。

8号楼指出,资本市场对房地产公司的上市非常有利。香港市场一向估值很吝啬,总是给一些地产股带来30-50倍的市盈率。与国内同类房地产上市公司相比,香港房地产股不超过10次。

一方面,房地产企业正从增量市场进入股市,房地产企业的经营模式已成为从“房地产开发商”向“房地产服务商”转变的趋势;另一方面,万亿地产蓝海市场正在逐步形成。

招股说明书显示,截至2019年6月30日,保利物业合同管理总面积4.5亿平方米,管理总面积2.6亿平方米;管理物业包括565个住宅小区和281个非住宅小区。

2016年至2018年12月31日,截至2019年6月30日,保利地产收入分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元和28.22亿元。保利地产认为,物业服务收入的增长主要是由业务规模的扩大和管理规模的增加推动的。其中,物业管理服务分别占当期收入的74.3%、74.7%、68.8%和64.6%,占比过半;社区增值服务分别占10.1%、9.9%、14.7%和19.1%。

2016年至2018年12月31日和2019年6月30日,物业管理服务毛利率分别为13.1%、13.7%、14.1%和18.1%;非业主增值服务毛利率分别为16.1%、20.0%、20.1%和21.3%;社区增值服务毛利率分别为43.8%、46.2%,分别为48.4%和44.1%。毛利率的增长不仅受本金的控制,还受规模效应的影响。

同时,公司正在通过“低价”策略扩大所管理物业的规模。根据招股说明书,2016年至2018年12月31日,至2019年6月30日,公司对母公司开发的住宅小区平均收取物业管理费约为2.14元、2.19元、2.21元、2.27元/平方米/月;住宅小区收费其他房地产开发商开发的分别约为1.19元、1.31元、1.47元和1.48元。保利地产解释称,“这主要是为了增加物业管理的市场份额”。值得一提的是,从扩容项目的来源来看,部分扩容项目均来自中小房地产开发商。

根据公告,保利地产在公开募股中获得104800项有效申请,认购了38亿6000万份发售股票,相当于在香港认购的股票数量的约222.68倍。

招股说明书显示,保利地产的物业管理合同大多与母公司及其关联公司开发的物业管理相关。2016年至2018年12月31日,至2019年6月30日,保利物业上述物业产生的收入分别占同期物业管理服务收入的98.7%、95.9%、88.6%和82.8%,收入对母公司及其关联公司的依赖程度较高。

8号楼指出,这不是个案。2018年碧桂园服务年收入46.75亿元,母公司碧桂园控股收入30.54亿元,占比80.1%;奥林匹克健康2018年收入6.2亿元,占比94.7%,与中国奥林匹克公园相关。

中国指数研究院发布的《2019年百强物业服务企业研究报告》显示,以兄弟开发商为背景的物业服务企业,未来可以间接将开发商的项目资源转化为自身清晰明确的管理规模,这使得企业的管理制度和管理模式有了良好的成长性,投资价值不言而喻。

“目前,物业公司的管理项目大多来自母公司或关联公司。一旦母公司或关联公司的新项目扩张放缓,房地产公司的业绩将受到影响,”来自怡居研究院的严跃进(音)说,到8号楼

中原地产的张大伟告诉8号楼,“对中国来说,物业管理很难盈利,目前大部分物业公司都是开发商的补贴”,他认为,随着物价和人工成本的逐步上涨,物业管理成本很难上涨,而物业管理亏损的可能性也在逐步扩大。

值得一提的是,房地产企业也在努力通过股市融资扩大市场规模,减少对相关公司的依赖。

中国指数研究院数据显示,上市房地产公司50-60%的募集资金用于扩大收购管理规模,10-20%用于拓展增值服务,约10%用于智能化和平台建设,其余将用于营运资金和一般企业用途。

颜跃进告诉8号楼,虽然一些物业公司通过并购增加了管理面积和项目数量,但扩张规模有限。同时,从短期来看,并购项目的效益并不大。

今年四月,据报道,Vanke地产将在香港进行10亿美元的IPO,IPO时间可以设定为2020。很快,万科地产回应称“没有上市计划”。

5月24日,万科地产CEO朱宝在与8号楼对话时表示,“目前,万科地产并不急于物业纠纷上市。上市是很自然的事。至少目前我们不需要IPO,客户会选择我们。”

万科集团董事局主席郁亮在今年9月的媒体见面会上表示,万科地产不能按照传统的物业模式上市,只有在市场充分肯定并成功转型为城市服务商后,才能上市。

近日,万科地产与戴德梁行联合成立万科资产服务有限公司,再次引发外界猜测,万科地产此举是为上市铺路。

这也是继万科地产去年7月宣布以IPO定价方式收购DTB 4.9%的股份,并成为其第四大战略股东后,双方进一步合作。

9月19日,中航信达宣布,中国证监会正式受理中航信达收购招商地产100%股权的申请。这意味着,中航圣达的上市计划距离招商地产的后门更进一步。

2011年起,我国住房竣工面积增速开始逐步下降,从2011年的17.62%下降到2018年的-7.82%,2015/2017/2018年为负增长。

中银国际在2019年第三季度房地产行业研究报告中表示,随着2016-17年度涨价项目结算结束,收入和业绩增长呈现收窄趋势。2019年第三季度,房地产业主营业务收入和归属于母公司净利润增速分别比今年中期下降19.2%和9.0%、1.2%和3.3%。

远景研究院数据显示,2018年,我国物业管理行业收入7043.63亿元,增长17.25%;物业管理总面积279.3亿平方米,增长13.2%;从业人员近千万人。

2018年,500强企业收入2831.76亿元,占物业管理行业收入的40.2%;500强企业物业管理项目70403个,管理面积118.87亿平方米,占2018年物业管理总面积的42.56%。住宅物业是物业服务企业的主要布局形式,在500强企业中,有95.6%的企业布局过这种形式。

国信证券预测,2018-2022年全国物业管理行业营业收入年均复合增长率将保持在11%左右,到2022年全国物业管理规模将超过1万亿。

中国房地产正逐步从增量市场进入股市,房地产企业的经营模式已成为过去“房地产开发商”向“房地产服务商”发展的必然趋势。

光大证券分析师何棉楠认为,在“不炒房”与促进消费的互动下,存量房的布局经营正逐渐成为房地产企业的必然选择。

值得一提的是,中信证券在研究报告中表示,在房地产方面,一、二级市场估值较高,被收购方有权出售资产。因此,2020年将是物业管理公司并购之年。


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