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物业纠纷案例,物业管理知识:共用部分共有

时间:2021-03-21 21:07:24   作者:www.wyx188.cn   来源:网络   阅读:  
内容摘要:公共部分是指建筑物的专有部分以外的部分。《物权法》第七十三条规定,建设区域内的道路属于业主所有,但属于城市公共道路的除外。建筑区域内的绿地属于业主,但属于城市公共绿地或者明确属于个人的除外。建筑范围内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房属

公共部分是指建筑物的专有部分以外的部分。《物权法》第七十三条规定,建设区域内的道路属于业主所有,但属于城市公共道路的除外。建筑区域内的绿地属于业主,但属于城市公共绿地或者明确属于个人的除外。建筑范围内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主。需要注意的是,法律规定的绿地和道路属于业主,不是绿地和道路的土地所有权属于业主,而是绿地和道路作为土地上的附着物属于业主。物业管理室归业主所有,符合规定。《条例》第三十八条规定,物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

除法律、行政法规规定的公用部分外,建筑面积内的下列部分应当认定为建筑物的公用部分:

(1)建筑物的基本结构部分,如基础、承重结构、外墙、屋顶等,公共通道部分,如通道、楼梯、大堂、辅助设施和设备,如消防和公共照明,以及避难层、设备层或设备室等结构部件

(2) 不属于业主专有部分、市政公用部分或者其他权利人的其他场所和设施。建设区域内的土地依法归业主共有,但整栋建筑的规划用地或者城市公共道路、绿地等属于业主专有的用地除外。

业主对专有部分以外的公用部分享有共有权,即各业主对走廊、楼梯、走廊、电梯、外墙、水箱、水电管道等公用部分享有占有权、使用权和收益权,物业管理用房、公共设施、绿地、道路等公共部位,但所有权法或者处分权法有特别规定的除外。但是,如何行使占有权、使用权、收益权或处分权,还应符合《物权法》的相关法律法规和《建筑区划管理条例》的规定。除专有部分外,共有部分的所有权人共有权还包括共有部分的连带义务。同样,如何承担业主对共有部分的义务,物业纠纷案例也应符合《物权法》、相关法律、法规和建筑区划管理条例的规定。

由于业主对专有部分以外的共有部分既有权利又有义务,有些业主可能以放弃权利为由而不履行其义务。对此,《物权法》第七十二条规定,业主不得以放弃权利为由不履行义务。比如,业主不得以不缴纳电梯维修费为由使用电梯;集中供热的,业主不得以不缴纳供暖费为由在冬季在此居住。

在对中国房地产市场的实际应用和存在问题进行调查研究的基础上,借鉴国外的通行做法,从易操作、减少纠纷、保护业主权益的角度出发,《物权法》第七十四条规定,建筑区域内停车位和车库的所有权如下:

建设单位按照规划确定的建设区域内的停车位、车库和计划停放的住房套数的比例,以出售、奖励、租赁等方式向业主处分停车位、车库的,认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款的规定,首先应当符合业主的需要。

除规划停车位外,业主共有道路或其他场地占用的停车位,确认为《物权法》第七十四条第三款所述的属于业主共有的停车位。

基于专有部分的权利,所有权人不可避免地有使用共用部分的现实需求。例如,空调的放置,应当使用与专用部分相对应的外墙;太阳能热水器的安装,应当使用建筑物的屋顶;商品房的所有人,应当依照法律、法规和规定,挂在外墙上进行具体业务这些要求是对业主专有权的合理延伸,共同部分是为了更好地发挥专有部分的功能,应当得到法律的支持。因此,《区分所有制司法解释》第四条规定,业主根据住宅、商业等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿使用专有部分对应的屋顶、外墙的,不视为侵权豪斯。但是,违反法律、法规和管理规定,损害他人合法权益的除外。

但是,单一所有人或者部分所有人对共有部分的使用,必须在合理使用范围内。判断合理使用有三个标准:一是不以营利为目的;二是不违反法律、法规、管理规定或者损害他人合法权益;三是不违反业主大会或者业主委员会的决定。

《区分所有制司法解释》第十四条规定,建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分,改变其使用功能或者进行经营活动,权利人请求解除妨碍,恢复原状的,确认处分无效或者赔偿损失的,人民法院应当予以支持。需要指出的是,侵犯业主共有权的行为主体不仅包括建设单位,还包括物业服务企业、业主和使用者。侵犯业主共有权的方式有四种:(1)擅自占用共有部分;(2)擅自处置共有部分;(3)擅自改变共有部分的使用功能;(4)擅自与共有部分进行经营活动。权利人请求侵权人承担法律责任的方式也有四种:(1)排除妨害;(2)恢复原状;(3)确认处分无效;(4)赔偿损失。行为人擅自将该份额用于经营活动的,债权人有权要求行为人在扣除合理费用后,将所得款项用于补充专项维修资金或者其他由权利人确定的用途。在确定行为人擅自进行的经营活动的收入时,应当扣除相应的经营成本,但行为人应当对经营成本的支出及其合理性承担举证责任。


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